스트레스 dsr 3단계 시행사항 금리 한도 계산방법

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 기존 DSR에 ‘가산금리(스트레스 금리)’를 더해 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 즉, 미래에 금리가 오를 상황까지 가정하여 현재의 대출 심사를 더 깐깐하게 진행하는 것입니다. DSR은 연 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하며, 이 비율이 일정 수준을 넘지 않도록 제한합니다. 3단계 시행으로 이 기준이 더욱 강화되었습니다.

가장 중요한 것은 그래서 내 한도가 얼마나 줄어드는지 아는 것입니다. 스트레스 금리가 더해지면서 연간 인정 소득은 그대로인데 갚아야 할 이자가 늘어난 것으로 계산되어, 결과적으로 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다.

• 계산 방식:
  1. 기존 DSR 산출 방식과 동일하게 계산
  2. 여기에 ‘스트레스 금리’를 추가로 적용하여 대출 한도 재산정
• 스트레스 금리 적용 (2024년 하반기 기준):
  • 방식: 과거 5년간 최고 금리와 현재 금리의 차이를 기준으로 산정 (하한 1.5%, 상한 3.0%)
  • 주택담보대출: 스트레스 금리의 100% 적용
  • 신용대출: 스트레스 금리의 100% 적용 (단, 신용대출 잔액이 1억 원을 초과할 경우)
• 대출 한도 변화 예시 (연 소득 5,000만 원, 30년 만기, 원리금 균등상환 기준):
  • 기존: 약 3억 3,000만 원
  • 3단계 적용 후: 약 2억 8,000만 원 (약 5,000만 원 감소)

모든 대출에 스트레스 DSR이 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 대출 종류별 영향을 미리 확인하여 자금 계획에 차질이 없도록 해야 합니다.

언제 계약했는지, 어떤 상황인지에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 예외 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 적용 시점:
  • 시행일: 2024년 7월 1일부터 시행
  • 기준: 시행일 이후 ‘신규’로 취급되는 대출부터 적용 (증액, 재약정 포함)
• 적용 예외 주요 사항:
  1. 계약일 기준: 2024년 6월 30일까지 대출 계약을 체결한 경우
  2. 입주자 모집 공고: 2024년 6월 30일까지 입주자 모집 공고가 나온 사업장의 중도금 및 잔금 대출
  3. 부동산 매매계약: 2024년 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 차주
  4. 기타: 전세자금대출, 정책 서민금융상품 등

Q1: 연 소득 1억 원인데 신용대출을 5,000만 원 받으려 합니다. 적용 대상인가요?

A1: 아닙니다. 은행권 신용대출의 경우, 기존 대출과 신규 대출을 합산한 총 신용대출 잔액이 1억 원을 초과할 때부터 스트레스 DSR이 적용됩니다.

Q2: 6월에 아파트 매매계약을 하고 계약금을 냈습니다. 8월에 잔금 대출을 받는데 적용되나요?

A2: 아닙니다. 2024년 6월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명할 수 있다면, 잔금 대출 시점과 무관하게 종전 규정을 적용받을 수 있습니다.

Q3: 전세자금대출을 받을 계획인데, 이것도 한도가 줄어드나요?

A3: 현재 전세자금대출은 스트레스 DSR 적용 대상에서 제외되어 한도에 영향이 없습니다. 하지만 2025년부터는 DSR 산정에 포함될 예정이므로 장기적인 계획 수립 시 참고해야 합니다.